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房产预售制该拆伙吗

文/赵越

最近，房产预售制再一次成为各界热议的焦点。缘由是2022年寰球两会，其成为不少代表委员看重的焦点。

寰球政协委员周世虹对中国新闻周刊示意，应该尽快把取消房产预售制提上日程。此前，周世虹照旧贯穿4年提交“实行商品房现房销售”的提案。

除了周世虹，寰球政协委员、南通大学校长施卫东，寰球人大代表、江西省住房和城乡设立厅厅长卢天锡，寰球政协委员、四川工商联副主席张建明等多位来自不同范畴的代表委员，也提议了“取消房产预售制”的建议。

连年来，房产预售制酿成的烂尾和多样交房纠纷接续呈现。不少巨匠敕令，房产预售制照旧到了该“寿终正寝”的时候。

为什么会有预售制？

从全世界范围来看，房产预售制并不是十分普遍的自得。即使部分国度存在着房产预售制，也不同于国内现行的预售即交全款的模式。

在美国，大部分的房产都是现房销售，况且开拓商在交房之前无法从购房者处拿到资金。

在美从事房地产中介业务的华人郑洋示意，在美国，往往一半上的房屋被预定之后，开拓商才智从银行得回建筑贷款。买家在初期支付的订金约为房屋总价的3%，这部分的资金由第三方撑持，开拓商无法获取。在房屋封顶完成拜托之后，开拓商才智获取购房款。

我国房产预售制始于1994年，并在《房地产解决法》和随后发布的法律文献中赐与明确。该轨制自颁布以来深化影响了中国地产市集。

“当初出台预售制的布景是地产行业资金普遍不及。”一位在地产行业使命多年的行业人士向中国新闻周刊回忆。

值得一提的是，其后内地不少房地产轨制，都学习自香港。香港的“卖楼花”模式几经发展，成为内地现行的预售轨制。

“预售制最启动只在地产销售中占很一小部分，其时国人还不宽解期房。但期房经常比现房价钱低，后续价钱上风眩惑了更多的购买者。其后各大城市房产热，房企启动高盘活模式，预售制成为普遍主流。”上述行业人士回忆。

不外跟着时辰推移，今天，中国地产市集照旧发生了根人道的改变。

住建部部长王蒙徽最近公开示意，我国城市发展照旧进入了城市更新的蹙迫时间，由昔日大范畴的增量设立，向存量的提质改动和增量的结构调动并重转变，也即是说，从“有莫得”向“好不好”转变。

周世虹以为，跟着金融体系和成本市集的发展，为开拓商提供了多元化的融资形势，过程30多年的发展，房地产开拓企业照旧完成了成本积聚，具备较强的资金实力和市集竞争智商，商品房预售轨制存在的历史要求照旧不复存在。

风险转嫁给了购房者

周世虹以为，房产预售制之是以不对理，原因在于预售制对购房人十分不屈允。

“预售轨制的内容是购房人事先付款，开拓商后交房，中间交房恭候期一般约为两年傍边，这段本领购房人不但要承担银行贷款利息，耗损了首付款投资的收益，况且还要承担过时交房省略不行交房的风险。”周世虹对中国新闻周刊示意。

施卫东以为，期房销售的庞大风险之处在于付全款，以致不错贷款付全款。关于银行来说，践诺上是庞大的风险钞票。

“领先，房都没建好，借给买房人的钱险些是无典质。其次，通过收预售款，房地产商等于照旧加过了杠杆，再来银行贷款的话，杠杆就太大了，一朝因为多样原因，发生开拓商收歇和跑路事件，屋子烂尾，就会严重毁伤购房者的利益和银行的资金安全。”施卫东说。

连年来，在预售制下，房产维权自得层出不穷，卓绝是精装房，出现不少“交房即维权”的案例。

在施卫东看来，从2020年启动，住房全体上供过于求，只好局部地区、少数大城市存在结构性贵重。

“这时老庶民买期房承担了庞大的风险。开拓商会因为屋子销售不好，资金链断裂、蓄意调动、建筑成本加多、建筑商背信等多样原因停工，即使屋子拼凑造好了，也会有多样质地问题、房产证办不下来等风险。况且烂尾楼盘险些无开拓商接办，酿成多半的资源迫害。这种自得在寰球有好多案例。”他说。

在周世虹看来，恰是预售制助推了开拓商盲目推广、恶性竞争，形成高盘活、高欠债，极易激发开拓商资金链断裂、步地烂尾闲置等一系列问题。

更严重的是大型房企一朝资金链弥留，更多潜伏风险将被涌现。

周世虹直言，恒大集团尚有在建未终了步地778个，触及223个城市。恒大债务总金额中少见千亿元为国表里金融性债务。在屋子没拜托办证之前，由恒大向银行提供担保，银行照旧向恒大披发了贷款，如若不行依期交房办证，恒大既不行承担还款担保包袱，又不行向银行办理典质房产，银行贷款的偿还也处于不笃定景况。

试点使命亟待加快

如若全面取消预售制，房价会高潮吗？在宽广担忧中，这是最蹙迫的一条。

“不一定酿成房价高潮”，周世虹说。他分析，一朝取消预售制，行业会加快仗强欺弱，即使淘汰一批天赋不达目的斗室企，依然会有资金充沛、实力强的优质房企参与到联系设立中。

2021年，跟着各地房产计策收紧，不少房企资金链处于弥留景况。

易居推敲院首席推敲院严跃进分析，鉴于近期房企销售和资金压力，盲目过渡到现房销售模式则会进一步加大压力，践诺上近期部分地点反而裁减了预售许可法度，而不是普及了预售许可法度。

施卫东分析，房地产行业是典型的高欠债行业，房企需要参加极大的前期资金，取消商品房预售，开拓商少了一条融资渠道，融资智商差的中袖珍开拓商将被动退出。大型房企的资金压力也将变大，从而拿地愈加严慎。进而地点政府的地盘卖不掉省略卖不上价钱。这些都可能会导致新址供应量总体减少，引起房价高潮和政府的地盘出让金收入减少。

但不少巨匠看来，多管齐下的“组合拳”，不错把取消预售制带来的风险降到最低。

“比如要尽快开展寰球房地产税试点落地，此外城市的拍卖地价要合理，对优质诚信的开拓商，政府和银行可加大资金和计策的支柱力度。”施卫东建议。

在取消预售制的呼声下，部分地点照旧启动试点。

2020年，海南出台文献实行现房销售轨制，成为我国首个全面履行现房销售的省份。

而在不少城市聚积地盘竞拍中，敞开部分“现房销售”地块成为最新的举措。

2021年8月，杭州市第二批供地推出的10幅现房销售地块，但到了10月，上述地块一起无人竞拍。

北京也在寰球率先推出“竞现房销售”。

值得提防的是，在2月进行的北京2022年度首批聚积供地中，18宗地块中有50%的步地设立了“竞现房销售面积”循序，但最终只好向阳区崔各庄1宗地块以4.1万平米的“现房销售”要求最终成交。

南京、成都等城市早年都提议实行现房销售，但认知既不堪利也不睬想。2018年，广东省房地产行业协会向会员单元发过一份摸底的示知提议，将迟缓取消商品房预售轨制，全面履行现售，但随即被媒体透露“仅仅搜集意见喧阗”，其后无疾而终。

“由于行业惯性，取消房产预售制一定会遭受强盛遏止，但不管是推出现房销售地块，如故区域试点，现房销售探索亟待加快进行。”周世虹说。

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